Zakup części sąsiedniej działki i połączenie nieruchomości w jedną księgę wieczystą, jak to zrobić?

Jak podzielić działkę, by sprzedać tylko 3 m²?

W pierwszej kolejności właściciel obu działek musi dokonać podziału większej działki w taki sposób, żeby wyodrębnić te 3 m² celem sprzedaży. Podstawą prawna proponowanego rozwiązania jest wydane na podstawie art. 100 ustawy o gospodarce nieruchomościami (dalej u.g.n.) rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 7 grudnia 2004 roku w sprawie sposobu i trybu dokonywania podziałów nieruchomości (dalej rozporządzenie).

Podział nieruchomości następuje na wniosek lub z urzędu. Wniosek o podział nieruchomości składa się do wójta, burmistrza lub prezydenta miasta. Z czynności przyjęcia granic nieruchomości podlegającej podziałowi sporządza się protokół. Protokół zawiera w szczególności:

1. oznaczenie nieruchomości podlegającej podziałowi według danych z katastru nieruchomości oraz księgi wieczystej, a w razie jej braku – według innych dokumentów określających stan prawny nieruchomości;
2. informacje o dokumentach stanowiących podstawę przyjęcia granic nieruchomości podlegającej podziałowi;
3. szkic przebiegu granic nieruchomości podlegającej podziałowi;
4. opis przebiegu granic i położenia punktów granicznych nieruchomości podlegającej podziałowi;
5. wypis i wyrys z rejestru publicznego o gruntach i budynkach oraz kopię mapy ewidencyjnej, na której znajduje się działka przeznaczona do podziału;
6. wstępne założenia dotyczące podziału działki;
7. datę sporządzenia protokołu oraz imię i nazwisko, numer uprawnień zawodowych i podpis osoby, która wykonała protokół.

Jeżeli podział nieruchomości polega na wydzieleniu działki o powierzchni do 33% powierzchni nieruchomości podlegającej podziałowi, przepisy § 6-7 (opracowywanie mapy z projektem oraz protokół z czynności) stosuje się tylko do tych odcinków granic nieruchomości, do których dochodzą projektowane granice podziału.

Rola geodety i procedura administracyjna

W celu dostarczenia do odpowiedniego organu wszystkich dokumentów niezbędne jest skorzystanie z usług geodety. To on uzyskuje od starostwa kopię mapy zasadniczej do celów opiniodawczych, a następnie dokonuje wstępnych założeń dotyczących podziału działki. Do jego obowiązków należy między innymi oznaczenie granic działki do podziału oraz granic nowo powstałych działek czy naniesienie propozycji dostępu nowych nieruchomości do drogi publicznej.

Jeżeli wszystkie dokumenty są wypełnione prawidłowo, a wszelkie formalności są dopilnowane, odbywa się opiniowanie złożonego wniosku, a następnie wydanie postanowienia. Na tym etapie wójt, burmistrz lub prezydent miasta sprawdza zgodność proponowanego podziału działki z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

W przypadku wydania negatywnej decyzji, wnioskodawca może złożyć zażalenie w terminie 7 dni od dnia doręczenia postanowienia. Ewentualne zażalenie jest rozpatrywane przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze – negatywna decyzja kolegium wymusza na wnioskodawcy opracowanie nowego wstępnego projektu podziału i złożenie kolejnego wniosku.

Wydanie pozytywnej opinii oznacza z kolei, że projekt podziału nieruchomości gruntowej zostaje wcielony w życie.

Po pozytywnym rozpatrzeniu wniosku o podział działki na zlecenie wnioskodawcy do prac powinien przystąpić geodeta, którego pierwszym zadaniem jest zgłoszenie prac w Powiatowym Ośrodku Dokumentacji Geodezyjno-Kartograficznej. Następnie geodeta dokonuje przyjęcia granic nieruchomości podlegającej podziałowi, do czego niezbędne jest:

1. badanie księgi wieczystej nieruchomości, która ma zostać podzielona, oraz innych dokumentów określających jej stan prawny,
2. badanie danych, które zostały wykazane w katastrze nieruchomości.

Wszystkie czynności przeprowadzane w ramach przyjęcia granic działki powinny zostać uwzględnione w sporządzonym przez geodetę protokole. Na zlecenie wnioskodawcy uprawniony geodeta przygotowuje operat podziału nieruchomości, który stanowi podstawę do wydania decyzji zatwierdzającej podział. Geodeta w operacie zamieszcza mapę z projektem podziału, protokół z przyjęcia granic nieruchomości, wykaz zmian gruntowych i wykaz synchronizacyjny – jeżeli oznaczenie działek w katastrze nieruchomości jest inne niż w księdze wieczystej. Operat jest następnie składany do wójta, burmistrza lub prezydenta miasta odpowiedzialnego za teren, na którym znajduje się nieruchomość przeznaczona do podziału. Organ dokonuje oceny merytorycznej wniosku i wydaje decyzję. Po wydaniu decyzji potwierdzającej następuje dokonanie wpisów w księdze wieczystej i katastrze nieruchomości.

Połączenie działek i wpis do księgi wieczystej

Przechodząc do zapytania: po podziale nieruchomości i wydzielaniu tych 3 m² można dokonać sprzedaży nieruchomości w kształcie oczekiwanym przez Panią. Oczywiście umowa sprzedaży nieruchomości powinna zostać sporządzona w formie aktu notarialnego. Po dokonaniu sprzedaży złoży Pani wniosek do wydziału ksiąg wieczystych o dokonanie wpisu tej nowej działki do już istniejącej, nie ma potrzeby zakładania nowej KW.

Zgodnie z § 117 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 15 lutego 2016 roku w sprawie zakładania i prowadzenia ksiąg wieczystych w systemie teleinformatycznym wydane na podstawie ustawy o księgach wieczystych i hipotece: Jeżeli odłączana część nieruchomości zostaje przyłączona do nieruchomości, dla której jest prowadzona księga wieczysta, przyłączenia dokonuje się poprzez wskazanie w księdze prowadzonej dla nieruchomości, z której następuje odłączenie części nieruchomości podlegających odłączeniu. Pod nowym numerem bieżącym nieruchomości dokonuje się połączenia nieruchomości ujawnionej w księdze wieczystej z częścią przyłączoną.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - Dz.U. 1997 nr 115 poz. 741

2. Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 7 grudnia 2004 r. w sprawie sposobu i trybu dokonywania podziałów nieruchomości, Dz.U. 2004 nr 268 poz. 2663

3. Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 15 lutego 2016 r. w sprawie zakładania i prowadzenia ksiąg wieczystych w systemie teleinformatycznym, Dz.U. 2016 poz. 312

4. Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece - Dz.U. 1982 nr 19 poz. 147