Najemca nie płaci pełnego czynszu, kiedy i jak można wypowiedzieć umowę najmu lokalu użytkowego?

Jak wypowiedzieć umowę najmu na czas oznaczony?

Zgodnie z art. 673 § 3 Kodeksu cywilnego (K.c.):

Jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie.

Zgodnie z poglądami piśmiennictwa prawnego nowelizacja art. 673 § 3 K.c. nie rozstrzygnęła jednak wszystkich wątpliwości związanych z dopuszczalnością wypowiedzenia najmu zawartego na czas oznaczony. Obecnie dotyczą one rozumienia zwrotu „wypadki określone w umowie”. Nie ulega wątpliwości, że przepis wymaga wskazania w treści umowy pewnych przyczyn, sytuacji czy zdarzeń, których wystąpienie uzasadniać będzie wypowiedzenie najmu. Przyczyny te są w zasadzie dowolne; nie muszą być one związane z treścią czy przedmiotem umowy najmu ani być obiektywnie ważne. Ze względu na to, że art. 673 § 3 K.c. jest przepisem szczególnym, należy uznać, iż nie czyni mu zadość ogólna klauzula wypowiedzenia z „ważnych przyczyn”. W orzecznictwie i przeważającej części piśmiennictwa jest ona jednak niesłusznie aprobowana, ponieważ – jak zaznaczają zwolennicy tego poglądu – „ważność przyczyny” jest oceniana z punktu widzenia kryterium obiektywnego i tym samym nie jest tożsama z całkowicie swobodnym wypowiedzeniem najmu. Taka liberalna wykładnia powoduje, że zaciera się różnica między najmem na czas oznaczony i nieoznaczony. Natomiast powszechnie przyjmuje się, że zadość wymaganiom z art. 673 § 3 K.c. nie czyni ogólna klauzula „o możliwości wypowiedzenia najmu”, a więc zasadniczo pozwalająca na jego swobodne wypowiedzenie.

Klauzula wypowiedzenia najmu zawartego na czas oznaczony, która nie odpowiada wymaganiom wskazanym w art. 673 § 3 K.c., jest nieważna, ale nieważnością może być objęta cała umowa (art. 58 § 3 K.c.).

[P. Zakrzewski [w:] Kodeks cywilny. Komentarz. Tom IV. Zobowiązania. Część szczególna (art. 535-764(9)), red. M. Fras, M. Habdas, WKP 2018, art. 673. lex].

Ponadto umowa najmu zawarta na czas oznaczony wygasa z upływem wskazanego terminu, a uprawnienie do wypowiedzenia przysługuje stronom tylko wtedy, gdy zostało przewidziane w umowie (art. 673 § 3). A contrario, jeżeli umowa nie przewiduje takiego uprawnienia (wyraźnie je wyklucza bądź milczy na ten temat), wypowiedzenie nie jest możliwe. Ponieważ w myśl tego przepisu umowa powinna określać wypadki uzasadniające wypowiedzenie, nie byłoby wystarczające powołanie się na ogólną klauzulę dopuszczającą wypowiedzenie. Sporne jest, jak dalece szczegółowe powinno być umowne wyliczenie przyczyn wypowiedzenia i czy klauzula przewidująca wypowiedzenie „z ważnych przyczyn” byłaby skuteczna (A. Sylwestrzak [w:] Kodeks cywilny. Komentarz, red. M. Balwicka-Szczyrba, Warszawa 2022, art. 673. lex).

Pana umowa najmu została zawarta na czas oznaczony do końca tego roku. Oznacza to, że aby ją można było rozwiązać, konieczne byłoby wprowadzenie do umowy konkretnych przesłanek, przyczyn, na skutek których wypowiedzenie takiej umowy byłoby prawnie możliwe. W umowie nie mamy wprowadzonego prawa rozwiązania umowy. Nie ma ani jednej przesłanki wypowiedzenia. To oznacza, że nie ma możliwości rozwiązania tej umowy za wypowiedzeniem. Jedyne co można teraz zrobić, aby rozwiązać umowę przed terminem, to zawrzeć z najemcą porozumienie o jej rozwiązaniu.

Zaległości w płatności czynszu jako powód rozwiązania najmu

Wskazujemy jednak, że zgodnie z art. 687 K.c.:

Jeżeli najemca lokalu dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności, a wynajmujący zamierza najem wypowiedzieć bez zachowania terminów wypowiedzenia, powinien on uprzedzić najemcę na piśmie, udzielając mu dodatkowego terminu miesięcznego do zapłaty zaległego czynszu.

Zgodnie z poglądami piśmiennictwa prawnego zwłoka nie musi dotyczyć dwóch kolejnych okresów płatności. Jeśli najemca uiszcza czynsz w niepełnej wysokości, wynajmujący uzyskuje możliwość wypowiedzenia najmu, gdy suma zaległości bez odsetek jest równa kwocie czynszów za dwa pełne okresy płatności (zob. A. Damasiewicz, Najem i wynajem, s. 98) (K. Osajda (red. serii), W. Borysiak (red. tomu), Kodeks cywilny. Komentarz. Wyd. 33, Warszawa 2024, legalis).

Wnioski

Wynajmujący będzie mógł rozwiązać tę umowę najmu bez wypowiedzenia:

• gdy suma zaległości w płatnościach najemcy (nie licząc odsetek) będzie równa kwocie czynszów za dwa pełne okresy płatności oraz
• po uprzedzeniu najemcy przez wynajmującego o zamiarze rozwiązania umowy i po bezskutecznym udzieleniu najemcy dodatkowego terminu miesięcznego do zapłaty zaległego czynszu.

Źródła:

Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93