Wypowiedzenie umowy najmu mieszkania bez zachowania formy pisemnej
Podstawę prawną niniejszej odpowiedzi stanowią przepisy Kodeksu cywilnego, zwanego dalej K.c.
Poniższa odpowiedź została oparta na Pani pytaniu i jego ocenie prawnej. Z treści Pani pytania i przesłanej w załączeniu umowy wynika, że reprezentuje Pani wynajmującego w zakresie umowy najmu lokalu mieszkalnego. Z treści umowy wynika, że może być ona wypowiedziana z zachowaniem formy pisemnej. W § 2 ust. 2 umowy wskazuje się, że mieszkanie będzie użytkowane przez cztery osoby. Spółdzielnia mieszkaniowa, w której zasobach znajduje się lokal, wystawiła obciążenie na pięć osób. Mając na uwadze powyższe, w dniu 5 stycznia wypowiedziała Pani warunki umowy najmu przez e-mail.
W mojej ocenie w przedmiotowej sprawie dojść mogło do naruszenia § 2 ust. 2 umowy. Powyższe wykładane winno być w związku z § 3 ust. 5 pkt c umowy („wynajmujący oraz najemca mogą wypowiedzieć najem z miesięcznym terminem wypowiedzenia z zachowaniem formy pisemnej, jeżeli najemca wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokalu lub jego części bez wymaganej zgody właściciela”). W tym przypadku wynajmujący może wypowiedzieć najem z miesięcznym terminem wypowiedzenia z zachowaniem formy pisemnej.
W Pani sprawie należy zwrócić uwagę na przepis art. 74 § 1 K.c., zgodnie z którym zastrzeżenie formy pisemnej bez rygoru nieważności ma ten skutek, że w razie niezachowania zastrzeżonej formy nie jest w sporze dopuszczalny dowód ze świadków ani dowód z przesłuchania stron na fakt dokonania czynności. Przepisu tego nie stosuje się, gdy zachowanie formy pisemnej jest zastrzeżone jedynie dla wywołania określonych skutków czynności prawnej.
Masz problem prawny? Kliknij tutaj i zapytaj prawnika ›
Wypowiedzenie umowy najmu mieszkania przez wysłanie e-maila
Należy wyraźnie podkreślić, że zawarta umowa najmu nie przewiduje w swej treści rygoru nieważności w przypadku niezachowania formy pisemnej.
Niezachowanie formy pisemnej wypowiedzenia umowy utrudnia dochodzenie roszczeń, jednak nie czyni tego niemożliwym. Niezwykle istotną rolę odgrywają przy tego typu sprawach osobowe źródła dowodowe (tj. świadkowie), a także wszelkie dowody potwierdzające wypowiedzenie takiej umowy, takie jak np. e-mail. Dotychczasowe stanowisko sądów, jak pokazuje moja dotychczasowa kilkuletnia praktyka, w tego rodzaju sprawach jest bardzo liberalne, ponieważ dopuszcza ze względu na ważne okoliczności przeprowadzenie dowodów nie tylko z przesłuchania stron, lecz także z przesłuchania świadków, a nawet z dokumentów, nie zważając przy tym, czy druga strona wyraża na takie czynności zgodę, czy też nie. Muszą jednak w ocenie sądu zaistnieć ważne okoliczności, które będą uzasadniały takie czynności. Nie można jednak opierać się na tego rodzaju „szczęściu”.
Potrzebujesz pomocy prawnika? Kliknij tutaj i opisz swój problem ›
Czy wypowiedzenie umowy najmu mieszkania przez e-mail jest wiążące?
Powszechnie przyjmuje się, że oświadczenie woli złożone w formie wiadomości wysłanej pocztą elektroniczną (potocznie: przez e-mail) jest oświadczeniem złożonym w formie ustnej ze wszystkimi tego konsekwencjami. Powyższe nie wpływa jednak na bezskuteczność takiej czynności. W Pani przypadku umowa najmu nie przewidywała formy pisemnej pod rygorem nieważności. Innymi słowy, wypowiedzenie umowy najmu przez e-mail jest wiążące.
W opisanej przez Panią sytuacji należy podnieść treść art. 74 § 2 K.c., zgodnie z którym jednakże mimo niezachowania formy pisemnej przewidzianej dla celów dowodowych, dowód ze świadków lub dowód z przesłuchania stron jest dopuszczalny, jeżeli obie strony wyrażą na to zgodę, jeżeli żąda tego konsument w sporze z przedsiębiorcą albo jeżeli fakt dokonania czynności prawnej będzie uprawdopodobniony za pomocą pisma.
W tym miejscu wyjaśnić należy ostatnią część przywołanego przepisu, tj. „uprawdopodobnienie za pomocą pisma”. Jak podnosi się w literaturze, „uprawdopodobnienie za pomocą pisma polega na wykazaniu prawdopodobieństwa, że czynność została dokonana; jest to tzw. początek dowodu na piśmie. Pismem może być każdy dokument, którego treść wskazuje bezpośrednio albo pośrednio na fakt dokonania czynności. Nie jest konieczne, aby pismo to pochodziło od strony, przeciwko której dowód taki będzie prowadzony, ani też aby było podpisane przez jedną ze stron (tak: SN w wyroku z 18 maja 1979 r., III CRN 287/78, OSNCP 1/80, poz. 9). Może to być dokument prywatny albo urzędowy. Wystarczy list, dowód wpłaty, wycinek prasowy, podanie o wydanie wypisu z rejestru gruntów, wpis do rejestru gruntów, protokół sądowy z innej sprawy, wydruk komputerowy, telefaksowy, telegram itp.”1.
W tym przypadku może się Pani posiłkować wydrukiem e-maila oraz potwierdzeniem odbioru. Wskazuje Pani ponadto, że najemca „zwodzi” Panią obietnicami, że podpisze aneks do umowy. Powyższe jedynie potwierdza otrzymanie wypowiedzenia.
Reasumując: oświadczenie woli złożone w formie e-maila nie jest formą pisemną, lecz traktowane jest jako oświadczenie w formie ustnej ze wszystkimi tego konsekwencjami. Jednakże w opisanym przypadku z uwagi na brak zastrzeżenia formy pisemnej pod rygorem nieważności możliwe jest dowodzenie (m.in. za pomocą wydruków komputerowych) skuteczności dokonanego wypowiedzenia. Dokonane przez Panią wypowiedzenie umowy najmu przez e-mail jest zatem czynnością wiążącą.
1. S. Dmowski, S. Rudnicki, Komentarz do kodeksu cywilnego. Księga pierwsza. Część ogólna, Warszawa 2007, s. 520.
Kliknij tutaj i zapytaj prawnika online ›
Przykłady
Studenci w mieszkaniu i nieoczekiwany gość
Właścicielka mieszkania wynajęła lokal czworgu studentom. Umowa najmu zawierała zapis, że lokal może być zamieszkiwany tylko przez cztery osoby. Kilka miesięcy później właścicielka otrzymała pismo ze spółdzielni mieszkaniowej, z którego wynikało, że w lokalu zameldowanych jest pięć osób, co skutkowało podwyższeniem opłat eksploatacyjnych. Zaskoczona, natychmiast wysłała najemcom e-maila, w którym wypowiedziała dotychczasowe warunki najmu i zaproponowała aneks do umowy z wyższą opłatą czynszową. Mimo zapewnień telefonicznych ze strony najemców, że podpiszą aneks „wkrótce”, do podpisania nigdy nie doszło. Dzięki zachowanym e-mailom właścicielka mogła udowodnić, że wypowiedzenie zostało skutecznie doręczone i rozpoczęła procedurę wyprowadzki lokatorów.
Pracownik na delegacji i wypowiedzenie umowy przez e-mail
Pan Michał wynajmował swoje mieszkanie młodemu mężczyźnie, który wyjechał na kilkumiesięczną delegację za granicę. Zgodnie z umową, wypowiedzenie musiało mieć formę pisemną, ale nie było zastrzeżone pod rygorem nieważności. Pan Michał, nie mogąc się skontaktować z najemcą osobiście, wysłał mu e-mail z wypowiedzeniem umowy, wskazując miesięczny termin zakończenia najmu. Najemca potwierdził otrzymanie wiadomości, lecz później próbował podważyć jej skuteczność, argumentując, że nie była „na papierze”. Sprawa trafiła do sądu, który uznał, że e-mail stanowi wystarczający dowód na złożenie oświadczenia woli, a brak formy pisemnej nie unieważnia wypowiedzenia.
Przekształcenie lokalu na biuro i wypowiedzenie warunków
Pani Anna wynajmowała swoje mieszkanie w centrum miasta parze, która twierdziła, że będzie je użytkować w celach mieszkalnych. Po kilku miesiącach sąsiedzi zaczęli skarżyć się na wzmożony ruch i klientów odwiedzających lokal. Okazało się, że najemcy prowadzą tam działalność kosmetyczną. Pani Anna, nie mając zgody na prowadzenie działalności gospodarczej w lokalu mieszkalnym, wysłała e-mail z wypowiedzeniem warunków najmu i żądaniem opuszczenia lokalu w trybie przewidzianym umową. Najemcy, próbując przeciągać sprawę, nie reagowali formalnie na wiadomości. Sąd uznał jednak e-mail jako ważne oświadczenie woli i właścicielka mogła przejąć lokal z powrotem.
Podsumowanie
Wypowiedzenie umowy najmu przez e-mail, choć nie spełnia ustawowej formy pisemnej, może być skuteczne, o ile umowa nie zastrzega formy pisemnej pod rygorem nieważności. W praktyce sądy coraz częściej uznają korespondencję elektroniczną za wystarczające potwierdzenie woli stron, szczególnie gdy jej treść jest jednoznaczna, a najemca nie kwestionuje jej otrzymania. W sytuacjach spornych kluczowe znaczenie ma zebranie dowodów – takich jak wydruki wiadomości, potwierdzenia odbioru czy relacje świadków – które mogą przesądzić o skuteczności wypowiedzenia. Dla właścicieli oznacza to, że nie są bezradni w obliczu unikania formalności przez najemców, jednak warto zawczasu zadbać o jasne zapisy w umowie najmu, ograniczające pole do interpretacji i unikania odpowiedzialności.
Oferta porad prawnych
Potrzebujesz szybkiej i rzetelnej porady prawnej? Skorzystaj z naszej oferty porad online – bez wychodzenia z domu, bez zbędnych formalności. Wystarczy, że opiszesz swoją sprawę, a doświadczony prawnik przeanalizuje sytuację i przygotuje dla Ciebie precyzyjną odpowiedź opartą na aktualnych przepisach i orzecznictwie. Działamy sprawnie, profesjonalnie i w pełni zdalnie – zaufaj ekspertom i zyskaj pewność prawną w każdej sytuacji.
Źródła:
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 18 maja 1979 r., III CRN 287/78
Przekazanie gospodarstwa rolnego w zamian za emeryturę
